Бойка ВЕЛИНОВА
Пазарът на недвижимости – и у нас, и по света, естествено се повлия и реагира след извънредното положение заради Ковид-19. Той е следствие от реалностите: само за няколко месеца в световната икономика и на финансовите пазари настъпиха събития, чиито последствия ще понасяме с години. Саблените удари от затварянето на икономиките; рекордната безработица; сриването на борсовите индекси и на цели бизнес сектори; драстичното намаляване на производството и потреблението са безпрецедентни. Пандемията ни принуди да анализираме как и къде живеем и какво да променим, за да се приспособим към „новото нормално“.
УРОК №1 ДА ПРЕОСМИСЛИМ ЦЕННОСТИТЕ
Вроденият човешки стремеж към сигурност, спокойствие и ясна перспектива бе подложен на поредното изпитание. Останахме за няколко месеца да работим вкъщи: някои продължават, други загубиха работата си. Това неизбежно се отрази на доходите, кара ни да правим бюджетите по-прецизно и с по-обозрима перспектива.
Животът извън блока в големия град (където в асансьора всеки може да ни се изкашля в лицето), стана по-привлекателен, защото е по-безопасно и здравословно децата да живеят на простор и чист въздух, а ние да отглеждаме в градинките си плодове и зеленчуци. Селата в крайградските зони, малките населени места и курортите станаха магнит за мнозина, които искат по-добро качество на живот и могат да работят дистанционно. Животът ни и без това неизбежно се промени – с преобладаващото общуване онлайн и срещи с едни и същи хора, с които живеем или работим; с осъществяването на забавления, пазаруване, обучения и образование, че дори и виртуални пътешествия в световната мрежа; със засилените мерки за хигиена, които сами трябва да постигнем и поддържаме. Сега имаме шанс да направим нещо добро за себе си – да се отървем от ненужното и да постигнем мечтаното качество на живот.
В последните месеци стана ясно, че доскорошният акцент върху покупко-продажбите на имоти в големите градове вече се е пренесъл извън тях, защото именно в безпрецедентното състояние, в което се намираме, проумяхме, че здравето, животът и семейството са най-голямата ценност. И ако условията на живот са далеч от мечтаните, а има начин да ги подобрим, трябва да се пренастроим и да променим нещо, за да направим най-оптималното. Наложи ни се да се позабързаме, да преосмислим имотното си състояние и да инвестираме спестените средства.
УРОК №2 ВАКАНЦИОННИЯТ ИМОТ КАТО ОСНОВЕН
Когато в условия на извънредно положение трябваше да избираме адрес, на който да живеем, някои от хората, работещи дистанционно, отидоха на семейната вила или наеха обитаема крайградска къща. След първоначалния стрес от преместването те оцениха, че няма съсед отгоре, който да си тупа килимите върху главите им, нито тийнейджър, който да слуша рап през тънката стена на съседния апартамент. Селските имоти не пропуснаха да покажат най-добрите си страни в топлите летни месеци и да се наложат като оазиси на сполучливото уединение.
Забеляза се тенденция ваканционният имот да се превърне в основно жилище и сега мнозина могат да сбъднат мечтата си да живеят в къща на село. Ситуацията е благоприятна не само за възраждането на малките населени места, но и за оживяване и развитие в по-дълга перспектива на цели региони.
Ремонтираните и реновирани къщи се продаваха в зависимост от размера и двора им, местоположението и състоянието на имота на цени от няколко хиляди до над 100 000 евро. Сред най-атрактивните райони на интерес са тези в централната част на страната, на около 2 часа от столицата, където цените са по-ниски от тези около София, но пък природните дадености са чудесни и всички краища на държавата са лесно достъпни. Сред предпочитанията са Габрово и Балкана, но се забеляза увеличено търсене и на по-скъпи, но модерно направени къщи в селата около Пловдив, Стара Загора и Велико Търново. Предприемчивите печелят – с повече креативност и усилия и занемарената селска къща се преобразява в отличен семеен дом.
В последната година са се увеличили с 20 на сто кредитите за граждани между 100 и 500 хиляди лева. Профилът на купувачите е основно в две категории – млади семейства, които могат да работят от разстояние и хора в (пред)пенсионна възраст, които искат да се наслаждават на живот близо до природата. От март до юли сделките в планинските курорти са нарастнали с 30 на сто. Сред тях изпъква Боровец, който води по ръст на интереса на купувачите и реализираните продажби предимно заради това, че е подходящ за целогодишен туризъм. Там през последните години доходността от отдаване под наем постепенно нарастваше и достигна нива, които привличат вниманието на инвеститорите. Допълнителен плюс на добрата стара Чамкория е това, че предлагането на имоти е доста ограничено и конкуренцията от ваканционни комплекси не е толкова голяма, а близостта до София дава възможност за ползване на имота от собственика и по-добър стандарт на живот, особено в условия на пандемия.
УРОК №3 ДА ИЗБЕРЕМ БЪЛГАРСКОТО
В началото на лятото мнозина наивно си мислеха, че с отмяната на пролетното извънредно положение коронавирусът ще се изпари и ще живеем и пътуваме, както си бяхме свикнали. Сега трябва да си глух и сляп, за да не видиш, че светът се тресе и в близките месеци и години условията за ваканции в чужбина и дори преминаването на границите на съседните държави ще са затруднени.
Бумът на български туристи по родното Черноморие – предимно южното – потвърди че, макар и принудително, се завръщаме по българските курорти: и за почивка, и за живеене. През месеците след извънредното положение фирмите за недвижимости на нашия пазар отчетоха, че на трето място сред търсените имоти са такива в морските летовища. Мнозина се радваха, че по морето се чува предимно българска реч, което бе свързано с невъзможността на традиционните националности – като руснаците например – да почиват у нас или да ползват ваканционните си апартаменти. Компании за недвижими имоти, които бяха ориентирани основно към чуждите клиенти, се преориентират към предлагане за българи. Разбира се, ние най-добре си знаем кривиците в инфраструктурата, сигурността, качеството на услугите, чистотата и вероятно и заради това цените по морето леко паднаха. Възможно е обаче при голямо търсене те отново да тръгнат нагоре.
УРОК №4 СЛУШАТЕ ПРОГНОЗИТЕ, СЛЕДЕТЕ ЦЕНИТЕ
Пазарът на имоти в София се представя много добре: в последните 5 години жилищните площи са поскъпнали с почти 49 на сто. Столицата ни е в топ 30 по ръст на цените на имотите сред 150 града в света според Residential Cities Index. Средната продажна цена на квадратен метър е 1176 евро. Най-скъпата локация е в района на Докторския паметник (средно 2464 Ђ/кв.м.), а най-евтино жилище може да бъде купено в кварталите Обеля и Модерно предградие (800-850 Ђ/кв.м). Освен това, за 10 години жилищата в столицата са нараснали със 77 хиляди и достигат бройката от 611 хиляди. Големите къщи и апартаменти с шест и повече стаи през последните 10 години се увеличиха с близо 90 на сто и достигнаха 10 800 (по данни на НСИ). Ценово след столицата се нареждат Пловдив, Варна, Стара Загора и Русе.
След първата вълна на коронавируса купувачите са в по-силната позиция на жилищния пазар у нас. Коефициентът на достъпност (колко средни заплати са нужни, за да се купи 1 кв. м. жилище) за София възлиза на 1.20 спрямо 3.43 през 2008 г. До края на годината се очакват спад на сделките и цените на жилищните имоти в цялата страна. Динамиката ще ни съпътства – извлечете прагматично максимума за себе си и за семейството си.
Когато нямаме „готови“ пари, а ползваме кредит, трябва да имаме предвид, че доскорошната комбинация от ипотечен кредит и потребителски за довършителните работи вече рядко се предлага от банките. Заради несигурната ситуация кредиторите изискват повече лично участие при покупка на имот – средно 20 на сто от продажната цена.
УРОК №5 КРИЗИ ВИНАГИ ЩЕ ИМА
Военни конфликти, цунами и земетресения, световни икономически трусове, че и пандемия, която не личи, че смята да отшуми: брутният вътрешен продукт на България за цялата 2020 г. се очаква да спадне с 6 на сто, което неизбежно ще се отрази негативно в по-дългосрочен план и на пазара на имоти. В личен аспект от ключово значение е най-сетне да създадем финансов резерв, с който да можем да преживеем поне 4-6 месеца, ако загубим работата си. Така трябва да мислим и в бизнеса си: свидетели сме колко фирми вече затвориха или са на ръба, защото продължаваме да я караме по социалистически – днес да изхарчим, каквото изкараме, защото утре все някой ще ни даде. Практично е да си правим сметката за плащане на ипотечни и други кредити в много по-кратки срокове, докато сме сигурни в постоянния си стабилен доход при разклатения пазар на труда. Вторият и трети източник на доходи също могат да помогнат.
Както и в много други сфери, и при покупко-продажбата на имот ще трябва да преценяваме от много страни: да се консултираме със специалисти в сферата, да поставяме реалистична цена за продажба и да сме отворени за повече идеи, когато се готвим да купуваме. Преговорите между заинтересованите, гъвкавото поведение и реалната преценка на възможностите ни при посрещнето на тежестта на бъдещите задължения само ще подпомогнат процеса.
Нищо няма да е задълго такова, каквото изглежда – динамиката е голяма и трябва да свикнем с „новото нормално“, за да живеем по-качествено.
